• 桑野 健介

傾斜のマンションで匿名文書が配布される!



匿名の文書が全棟に配布される

 NetIBNewsでは 「東区の傾斜マンションの調査終わる」、「傾斜した東区のマンション 住人の声」を報じた。この分譲マンション・ベルヴィ香椎において、4月27日「ベルヴィ香椎 全棟 施工不良の疑い!」と題する匿名の文書が配布された。文書では、「傾斜が報じられている六番館だけでなく全ての棟に、構造上 重要な構造スリットが施工されていないなどの施工不良が明らかになった」、「全面的な情報開示を求めよう」と呼びかけている。


 また、30日には「告発 修繕理事の背任行為」という文書が配布された。「施工不良をマスメディアにリークしておきながら 区分所有者には情報を開示しない修繕理事」、「全棟に構造スリットが施工されていないのに、六番館だけの問題として終わらせようとしている」、「各棟理事も総合理事も修繕理事の背任行為を知らない」、「フジテレビでの放映後 住民から『事前に知らされていない』とクレームがあったことを隠ぺいし、さらにRKBや読売新聞の取材を受け報道されたが これも住民に知らせなかった」、「若築建設は『他棟も管理組合から申し出があれば 調査・対応する』と言っているので 一人でも多くの方が若築建設の担当者に問い合わせをしてください」、「隠ぺいだらけの閉鎖的な理事会(現・修繕理事)に任せられますか?」と訴えている。


 「各棟理事」「総合理事」という名称が出ているが、このマンションは下記のように複数の棟により構成され、棟ごとに管理組合が組織され、その上位に全体の管理組合がある。


 ベルヴィ香椎の区分所有者の間には、テレビなどの報道について事前に知らされないという不満があった。一部の理事が六番館特別理事(修繕理事と同一人物)に「報道に関する情報開示」を求めたところ「私が報道について知らせる義務はない」と答えたという。5月2日もTNCの番組「CUBE」においてベルヴィ香椎に関する特集が放送されたが、区分所有者には事前に知らされていなかった。


 また、六番館管理組合理事の任期は7月であるにもかかわらず、急きょ、5月に役員改選が行われることになった。ある区分所有者の意見では、これは特別理事に情報開示を求めた理事を外す目的で 任期前の改選(コロナウイルスの影響で大半が委任状となる見込み)役員改選を繰り上げたのではないかという意見であった。


中古での購入者に、管理組合が欠陥の隠ぺいを管理会社に指示?

 NetIBNewsでは 以前 「傾斜の事実を隠され販売されたマンション」と題し、ベルヴィ香椎六番館の部屋を購入したBさん一家について報じた。


 Bさん一家がマンションを購入した際、仲介不動産業者S社から マンションの問題点について、一切説明がなかったことは、売主と仲介不動産業者S社の責任であることは間違いない。しかし、管理会社に対してかん口令を敷いていた管理組合執行部にも責任があるのではないだろうか?


 NetIBNewsでは以前、登場していただいた構造設計一級建築士・仲盛昭二氏に、ベルヴィ香椎の施工の不具合について、今回も意見を伺った。


構造設計一級建築士・仲盛昭二氏にインタビュー

 ――ベルヴィ香椎六番館の杭長調査が実施され、若築建設が謝罪の意向を示し、連休明けには販売JV3社(若築建設・JR九州・福岡商事)が管理組合を訪れることになっています。これは、販売側・施工側が不具合を全面的に認めたということでしょうか?


仲盛昭二氏(以下、仲盛) 若築建設が施工ミスを認めたことは、基本的には住民にとって良いことですが、「何に対しての謝罪なのか?」具体的には分かりません。そこを曖昧にぼかしているので、若築建設側には別の考えがあるものと推察します。


 若築建設の立場で考えれば、単に「杭長が短かったこと」を認めているだけです。事実を認めることと、問題の決着とは別問題なのです。一度 事実を認めてあげれば、今後、その問題について追及されることは無いと考えているはずです。


 ――5月2日テレビ西日本(TNC)の番組で取り上げられていました。(今回の放送も区分所有者には知らされていなかった)


(仲盛) 2日のテレビ放送での担当ディレクターの説明では、マンション敷地の地盤に2~3mの高低差があるとは言え、「支持地盤の絶対的深さが一定」という推測仮定から出発した説明に過ぎませんでした。


 支持地盤の深さが一定であることを前提とし、物理的に杭が支持地盤に到達していないと結論付けていました。しかし、現実の地中の地盤は、そのような単純な状態ではありません。


 現実的に 支持地盤が一定の深さ、また平行な状態で存在していることは、ほとんどありません。支持層には勾配(傾き)があるのです。支持地盤の勾配を完璧に探るためには、全ての柱の位置において ボーリング調査を行わなければなりません。この作業は至難の技であり、立証するためには大変な検証経費を投入しなければならず、現実的には立証は不可能です。


 ――若築建設は 支持地盤の深さが一定でないことを認識しているのでしょうか?


 仲盛 若築建設は 当然 認識しているはずです。テレビで説明されていたような「地中の支持地盤の深さが一定」などということに対しては いくらでも反論できます。私が若築建設の立場であっても、このような論法で反論します。


 ――放送では、調査を担当した岩山建築士の「10本の杭が支持層に未到達。放置は危険」という意見を紹介していましたが、現実的に危険はあるのでしょうか?


 仲盛 地盤に基づく杭の支持力を算出する方法は、極限まで支持できる重量を計算し、これの3分の1を杭の長期(常時)支持力とします。つまり、杭の長期支持力には3倍の安全率があるので、単純にいえば 3本のうち1本の杭が支持地盤に到達していれば、常時の建物重量は支えることが、計算上は可能ということになります。


 ――なぜ、3倍もの安全率を見込むのですか?


 仲盛 鉄骨や鉄筋やコンクリートなどの材料も3倍の安全率を見込むよう建築基準法などで定められています。製品や施工状況のばらつきに備える意味もあるかと思います。たとえば定員10名のエレベーターに20人ぐらい乗ってもロープが切れることはありません。しかし、30人以上が乗ればロープが切れる可能性が高くなります。


 ――10本の杭が支持地盤に到達していないことが 傾斜の原因と考えられないのですか?



 仲盛 杭が支持地盤に届いていないことは、マンションが傾斜した原因の1つとして考えられます。しかし、先ほど話したように、杭の長期支持力には3倍の安全率があります。また、支持地盤の深さも一定ではありません。


 数十本の杭のうち10本が支持層に届いていないことだけが傾斜の原因であると断定することは極めて難しいことです。マンションが傾斜した原因が杭10本が支持地盤に未到達であることが唯一無二の理由であることを立証する義務は住民側にあるからです。


 当然のことながら、若築建設を含む販売JV側は 住民側に立証を求めるでしょう。このような初歩的な論法は、住民に寄り添っておられるテレビでも有名な岩山建築士は十分過ぎるほど理解されていると思います。岩山建築士が、単に調査だけを請けているのではなく、住民へのコンサルタント的な立場であるならば、住民側に立ち、的確なアドバイスをすべきです。岩山氏は、テレビ局を呼ぶなど 積極的にマスコミに情報を伝えているとのことなので、しっかりとした戦略に基づき、もっと決定的な弱点を突くべきだと思います。


 ――マスコミといえば、当社ニュースサイトNetIBNewsやテレビ・新聞で報道されたことにより マンションの資産価値が下がったという特別理事らの声があるそうですが・・・。


 仲盛 資産価値うんぬんと言われているのは、六番館のことしか考えていないからです。構造スリットの問題など、すでに全棟の問題となっているのです。資産価値の低下を防ぐために 構造スリットの未施工などの不具合・耐震強度不足を隠してマンションを売却することは詐欺同然であり、Bさん一家と同じ被害者が出ることになります。


 ――資産価値が低下すれば 住宅ローンの担保価値も下がりますよね?


 仲盛 施工の瑕疵などにより担保価値が下がれば、追加の担保を設定するか 一括返済を迫られます。しかし、住宅ローンが提携ローンであれば、金融機関もマンション販売会社と同罪になります。マンション販売会社とともに金融機関も賠償義務を負うという判例があります。


 ――若築建設が謝罪の意向を示した背景には、今 仲盛さんが話されたような考えがあるのでしょうか?


 仲盛 若築建設の考えは 当然のことながら 第三者である私にはわかりません。ただ、私が若築建設の立場であれば、このように反論するだろうと1つの例を示したまでです。私は、若築建設やマンション販売業者をかばう気持ちなど 毛頭ありません。引渡しあと20年という除斥期間を過ぎて、急に謝罪の意向を示したことや、管理組合側の調査に便乗して若築建設も調査を行ったことなどから、双方に何らかの密約的な合意があったと思える面もあります。そうだとすれば、若築建設主導の出来レースと言っても過言ではありません。


 住民側(全棟を含む)が、出来レースではなく 徹底的に戦うのであれば 私が述べたことを考えておいた方がベターだと、私の経験則を基に、住民のために述べているだけです。


構造スリットの未施工は六番館だけでなく全棟?

 ――仲盛さんは、以前、このマンションの構造スリットが未施工であると指摘されていました。構造スリットとは どういうものですか?


 仲盛 建物の壁には玄関や窓などの開口があります。開口ではない部分の壁が柱や梁に取り付いています。


 地震時に柱が大きな力が集中し破壊することがないように、柱と梁の間に隙間(構造スリット)を設けて縁を切ります。構造計算は構造スリットが施工されている前提で行われています。この重要な構造スリットが施工されていなければ、その建物は構造計算書や構造図(=建築確認の内容)と別物の建物だといえます。図面通りではない建物=販売価格の価値を有さない建物 なのです。




 ――なぜ、構造スリットが施工されていないという事例があるのでしょうか?


 仲盛 施工業者が、意図的かどうかは別として、施工の簡略化・コストダウンを図っているのです。タイルなどの仕上げの上からは 構造スリットの有無が見た目でわからなくなるので、手抜き工事をやりやすい箇所ではないでしょうか。


 ――構造スリットがある場合とない場合では、建築コストに差が出るのでしょうか?


 仲盛 構造スリットを設けていれば、柱に大きな力がかからないので、比較的小さなコンクリート寸法や配筋で済みます。しかし、構造スリットを設けていない場合には、必然的に柱に大きな力がかかるので、コンクリート寸法は大きくなり、配筋も相当多くなります。コンクリート強度を上げることが必要な場合もあります。また、構造スリットを設けるためには、型枠や鉄筋工事での手間が増えます。外壁のタイルの割付けにも影響があります。これらの材料や手間を考えれば、建築コストの差は非常に大きいといえます。


 ――すでに建設されたマンションに、あとから構造スリットを施工することは可能ですか?


 仲盛 あとから構造スリットを施工する作業は物理的には可能ですが、外装のタイルや内装のクロスやボードを剥がして復旧することは大変な作業です。すべての住戸の室内側での作業が発生するので、居室内に入って工事を行うことになり、工事期間中、住人は別の仮住まいに引っ越す必要があります。また、作業中は大きな騒音と振動が続きます。


 共用部分である構造躯体に手を加えるので、区分所有者の4分の3以上の同意が必要になります。騒音・振動、引越しなど面倒なことになるのに、4分の3以上の同意を得ることは 非常に困難なことだといえます。


 ――構造スリットの施工が困難であれば、是正はできないということですか?


 仲盛 既存の建物に構造スリットを後から施工することができない場合には、解体・建替えという選択肢になると思います。六番館の解体・建替えだけでも 引越しや仮住まいも含めて 数十億円かかると思われます。


 構造スリットが施工されていないのは六番館だけではありません。すべての棟に当てはまります。すべての棟を 解体し建て替えるとなると数百億円の規模になります。


 ――構造スリットの未施工について、区分所有者は、どのような行動をとれば良いのでしょうか?


 仲盛 「図面通りに構造スリットを施工せよ」と若築建設に要求し、相手がすぐに応じてくれ、区分所有者の4分の3以上の同意が得られれば是正工事に進むことができると思います。しかし、現実的には簡単にはできないと思われるので、「構造スリットが図面や構造計算書通りに施工されていないこと」 「ゼネコンであり販売者である若築建設が一連の施工瑕疵を認めていること」 「地震が起きても壊れないこと・違法ではないことを行政として証明できるか?」を行政である福岡市に相談をすべきです。行政側の答えは火を見るより明らかです。


若築建設がもっとも恐れることは何か?

 ――若築建設は構造スリットの施工や解体・建替えに応じるのでしょうか?


 仲盛 構造スリットの問題は 六番館以外のすべての棟にも共通することです。私が 構造スリットの問題を提起したことにより、若築建設がもっとも恐れていることは「全棟の是正」 「全棟の建替え」です。「六番館建替え」だけでも避けたいところなのに「全棟建替え」という事態になれば、会社存続の危機に追い込まれます。


 ――若築建設が六番館の施工不良に関して 謝罪の意向を示したということは、どう解釈すればよいのでしょうか?


 仲盛 若築建設は 販売業者であり施工業者でもあり JV内の配分比率も大きいので、若築建設が謝罪の意向を示したということは 若築建設が「全面的な建替え」という選択肢を避けたいからに他なりません。


 新聞には「若築建設が謝罪の意向を示した」と報道されていましたが、何を謝罪するのか具体的には示されていませんでした。仮に私が若築建設の立場であれば、杭長の調査を行った後の謝罪ですから、杭長が短かったということだけを謝罪します。


 六番館の杭長が短いことだけについて話し合いで解決したとしても、すべての棟の構造スリットの問題や耐震強度不足の問題が解決するはずはありません。つまり、今後、六番館以外の棟における施工ミスについても若築建設を追及できなくなるのです。


 すでに 六番館以外の棟も風評被害が出ているので、六番館だけの問題として終わらせることは 若築建設の思う壺であり、ここに若築建設の狙いがあると思います。


 今 重要なことは、六番館の問題だけで若築建設と妥協するのではなく、全棟の構造スリット未施工など問題について適正な建物に戻すよう、若築建設に要求することです。


構造計算書が紛失!

 ――六番館の構造計算書は ご覧になりましたか?


 仲盛 昨年末に佐々木特別理事から相談を受け、その際、私は「構造スリットの問題などを追求されてはいかがですか?構造技術者の目で私も協力しますので、ほかの棟でも結構ですから構造計算書を見せてください」と提案しました。私の提案に対して後日、佐々木特別理事からは「構造計算書が見当たらない」という返事がきました。「構造計算書がない」ということは 構造上の安全性や法適合性を客観的に証明できないということです。


 マンション売却の際に 買主から「構造上の安全性は確保されていますか?」と ごく当然の質問を受けても「構造計算書がないのでわからない」としか回答できません。つまり、「構造計算書がない」ということは マンションの価値を証明できないということなのです。


 通常のマンションであれば、構造計算書がないという事態はあり得ません。管理組合が責任をもって保管し、区分所有者からの求めがあれば理由の如何にかかわらず開示しなければならないのです。構造計算書は区分所有者共有の財産でもあるのです。


 構造計算書を復元しようとしても、このマンションの設計当時と同じバージョンの構造計算プログラムは現存しないので、復元することは基本的に不可能です。私は例外的に設計当時のバージョンのプログラムソフトとハードウエアであるパソコンを現役のまま保存していたので、構造スリットの部分的な問題がわかったのです。


 構造計算書を紛失したということは マンションの価値を著しく損ねる重大な落ち度です。管理組合の責任者は、区分所有者に対して 構造計算書紛失の経緯と理由を説明し、しかるべき対応をすべきではないでしょうか。


 重要な構造計算書を紛失したこと、20年以上も時間を費やしながら一向に解決できず 除斥期間という時効を超えてしまったことなどは、特別理事たちなど、現在の管理組合執行部の失策です。管理組合執行部が交代しない限り、解決への道は遠いと言わざるを得ません。


 ――仲盛さんは、以前から、東京都豊洲市場の鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)の設計偽装について指摘をされていました。ベルヴィ香椎の場合は鉄筋コンクリート造(RC造)です。SRC造でもRC造でも 設計や施工の問題点を抱えていると考えられるでしょうか?


 仲盛 日建設計による豊洲市場の設計偽装は、鉄骨柱脚が埋め込まれていない構造であるにもかかわらず、鉄骨柱脚が埋め込まれている場合の低減された係数を不正に採用し、構造耐力が高いかのごとく偽装した悪質な事例です。柱脚の鉄量が規定の半分程度であることは東京都も認めています。



 豊洲市場の場合は、日建設計による設計偽装を 豊洲市場の発注者であり審査機関でもある東京都が擁護し、さらに東京地方裁判所が東京都に忖度をしたという まさに官民癒着の典型的な事例です。


 SRC造にせよ、RC造にせよ、地震により建物のもっとも弱い部分が崩壊すれば、そこが建物の耐震強度ということになります。



 ベルヴィ香椎は、六番館だけではなく全棟において構造スリットが施工されていません。施工業者が手抜き工事を行ったという点では区分所有者は被害者の立場です。しかし、上の絵のように一番弱い部分が崩壊し 建物全体の倒壊に至った場合、一転して 近隣の建物や歩行者に対して加害者という立場となってしまいます。


 加害者であれば 当然 被害者への賠償責任を負います。そのような事態を避けるためには、建物を適法な状態に戻すべきです。地震はいつ発生するかわかりません。販売会社や施工業者の不手際により 区分所有者が加害者となる事態は 絶対に避けるべきだと思います。


 ベルヴィ香椎では、若築建設が謝罪の意向を示したことにより、六番館だけの問題として終わらせようとしており、全棟に共通する問題である構造スリットの未施工を置き去りにしています。六番館だけの問題が、合意すれば、全棟に共通する構造スリットの未施工に関する交渉はできなくなります。地震が発生した場合に加害者となるリスクを抱えているということは 全棟の区分所有者が近隣に対して加害者となる可能性を意味します。そのことを真剣に考えていただきたいと思います。


 私が これまでに検証をした建物では8割前後の割合で、設計偽装・施工不良による耐震強度不足(20%前後の耐震強度不足)が判明しました。このなかには、耐震偽装問題の後、行政から安全証明書なるお墨付きが発行されている建物も数多くあります。つまり、行政による安全証明書は、肝心なことを検証せずに発行されたものだということです。今後、大きな社会問題になると思います。



(最後に仲盛氏からの言葉を下記に記します)

私は、ベルヴィ香椎の構造設計を担当した当事者の立場としての「技術見解の進言書」を、4月末まで棟の役員であった方(現・特別理事を追及されている方)に託しました。この方は 単独での訴訟も視野に入れておられます。進言書には このマンションが抱える問題点の真相、マンション区分所有者のために紛争を終結させる方法などを進言として記しています。(仲盛)

【桑野 健介】

12回の閲覧0件のコメント