• 桑野 健介

傾斜の事実を隠され販売されたマンション!


 NetIBNewsでは、3月9日に「福岡市東区の傾斜マンション、構造計算にも問題あり!」、3月16日には「続・福岡市東区のマンション、構造計算問題」を報じ、構造設計を行ったAへのインタビューを掲載した。なお、この「A」とは NetIBNewsに何度か登場していただいた構造設計一級建築士の仲盛昭二氏である。


 NetIBNewsを見たというこのマンション、「ベルヴィ香椎六番館」の区分所有者の1人から編集部に連絡があり、話をうかがった。話の内容は、2018年末にこのマンションを購入した際、仲介業者からマンションが抱える問題を知らされなかったというものである。


 マンションが抱える問題を知らされないまま購入したBさん一家は3人の幼児を抱える5人家族。2018年10月、子育てしやすい環境を気に入った夫妻は、このマンションの購入を希望し、契約を結ぶこととなった。仲介不動産会社はS社福岡支店(福岡市博多区)。S社は大手で歴史も古い不動産流通会社であり、Bさん夫妻にとってはS社のネームバリューは「大手で、しかも財閥系だから」という安心材料があった。


 当初の契約日は買主であるBさんの希望で 仕事が休みの11月の週末に、「売主も同席の上で」と予定されていた。しかし、S社の担当者のRから「売主の気が変わらないうちに」と、10月中の契約を強く勧められ、急遽、平日である10月31日(水)の夜8時・香椎浜の喫茶店に手付金を持参し、契約することとなった。


 契約の際の説明では 経年劣化などの一般的な説明事項以外に特別な説明はなかったが、「総戸数286戸のうち1人だけが地震被害を訴えているようだが、購入される部屋には関係ありません」と噂話のような口調で説明があった。しかし、「調停が行われている」ということは伝えられなかった。この説明を聞いたBさん夫妻は「1戸だけに問題があり、建物自体に問題があるわけではない」と認識させられて売買契約を交わし、S社の担当者Rの指示に従い、手付金を現金で支払った。その際に署名した「お打合せ確認シート」には「売主の部屋自体は何ら影響もなく使用されている。建物に不具合が起きている箇所も知らない」との記載があった。

(実際には、S社のRは契約日前日に 調停が行われていることを書面により知っていた)


 後に、Bさんが S社から交付された「お客様との契約締結に関する基本方針」という資料を読んだところ、「原則として弊社事務所での売買契約締結をお願いしております」「弊社による手付金・決済金のお預かり・・・ すべてお振込みに限定させていただいております」という記載があった。「事務所ではなく喫茶店」「振込みではなく現金」と、S社の方針と真逆の対応や、管理費や修繕積立金が伝えられていた金額よりも高いなど 事前に聞いていたことと事実が違うことに戸惑いはあったものの、Bさん夫妻は、すでに手付金を支払っていることもあり購入に踏み切った。


 引っ越しの際にも、S社から管理会社に引っ越し日が通知されておらず、荷物をトラックに積んだまま 運び入れることができなかった。管理人は「引っ越しどころか、この部屋を売却することすらS社から聞いていない」と答えたという。


 何とか入居できたBさんは、4月には輪番制で管理組合理事となり、その総会の席で 調停が行われていることを初めて知ったという。Bさんは「購入前に知っていれば購入しなかったのに」と憤る。事実を隠して販売したS社と売主の罪は重い。


 Bさんは「マンションの不具合は 管理組合の議事録にも記載されているはずだし、調査が行われたことを管理会社が知らないはずはない」という。


 S社担当者Rは、Bさんに「管理組合の議事録を閲覧したが、問題になる記述はなかった。管理会社からも マンションの施工上の問題に関する情報の提示はなかっ。」と説明しているが、Bさんが管理会社に確認したところ、「S社から管理会社に対して 議事録閲覧の申し入れはなかった」とのことであった。


このマンション「ベルヴィ香椎」の不具合は いつ頃から判明していたのか?

 竣工から2年後の1997年には、ひび割れが異常に多いなどの不具合が表面化し、住人に対するアンケート調査が実施されている。そして、1997年10月、管理組合として全体集会を開いて協議し、販売側へ問題提起している。


 翌1998年1月から管理組合理事会と販売側との協議が始まり、1999年10月には高低差の調査が行われ、簡易的な調査で31mmの高低差が確認されている。


 2016年8月の管理組合総会においては、開閉が困難な玄関扉の管理組合費による交換に関して決議したが、その際、ほかの住戸からもマンションの傾斜に関する不満が続出したため、同年9月に傾斜に関する調査を行ったところ、 98mmの高低差が判明した。


 2017年4月の管理組合総会においては杭長の調査が議決され、7月に杭長の調査が実施された。同年10月には杭長以外のひび割れや玄関扉も含めた再調査が実施され、最大高低差101mmなどが報告されている。


 2018年2月の総会においては、調停を申し立てることと、そのための調査を行うことが決議されている。


 Bさん一家がマンションを購入した2018年10月より8カ月も前に、すでに管理組合は調停申し立てを決議しているのである。


 一連の決議事項については当然、管理組合の議事録に記載されている。また、区分所有者にも報告されている。アンケートや大掛かりな調査を管理会社が知らないはずはない。


 売主についても不可解な点が多い。Bさんが部屋を内覧した際に家具やシートで隠されていた部分の壁に穴が空いていたことにBさんは入居後気づいたという。


 この売主は 部屋の不具合に関するアンケートの際、「部屋の壁のひび割れあり。クローゼットの建て付けが悪い。巾木の取り付けが悪い」と回答している。仮に売主が管理組合の総会に参加しておらず 議事録も読んでいなかった(通常では考えられないことであるが)としても、少なくとも自分の部屋の不具合については認識していたのである。


 また、この部屋の隣の住人は アンケートで傾斜調査を希望しており、隣の住戸では相当な不具合を認識していたことがわかる。売主がこれらの不具合の事実を故意に隠して部屋の売却を急いだことは間違いないと言わざるを得ない。


 記者は、このマンションを仲介した不動産会社である「S社福岡支店」(福岡市博多区)の担当者Rに取材を申し入れたが、「本社の指示により 取材は受けられない」という不誠実な返答だった。


 不動産仲介会社S社の担当者RがとったBさんの契約に際しての行動、「会社が休みである水曜日に喫茶店で契約」・「手付金を現金にて喫茶店で受け取り」・「調停が行われていることを契約日前日に知っていながら、買主であるBさんに説明しない」などは、不動産仲介業者の常識から大きく逸脱した行為である。


 参考までに 別の不動産業者に問い合わせたところ、「大手の仲介業者ほど、クーリングオフ対策のため 必ず事務所での契約を行うようにしています。マンションの問題点があれば後々、仲介業者の責任を問われないよう、必ず購入者に伝えます。マンションが傾斜しているなど、とんでもない大問題なので、これを隠すことは考えられませんし、私の会社であれば、問題が明らかなマンションの売買を仲介することはありません。月末の契約を急かしたことから、ノルマの関係もあったのかもしれませんが、不適切だと思います」と語ってくれた。


 ベルヴィ香椎六番館の不具合については、管理会社が知らないはずはなく、仲介をする不動産会社も少し調べただけで マンションが抱える問題はわかったはずである。実際、まったく無関係な立場である記者でさえ、十数年前から 「ベルヴィ香椎で施工の不具合があり、管理組合と販売会社が揉めている」という噂を耳にしていた。

 Bさん夫妻は、売主とS社に売買契約解除を求める調停を申し立てているが、S社の誠意はまったく感じられないという。


 不動産仲介業者の不誠実な商法というBさんの事例とは関係ないが、前回報じたベルヴィ香椎の構造計算の問題について語ってくれた構造設計一級建築士の仲盛昭二氏の意見も聞いてみた。


 Bさんのマンション購入に際して 仲介の不動産業者が「マンションの施工上の不具合に関する調停」の事実を隠していたことは、不動産取引の問題であり、私の専門外のことです。しかし、不動産業者の悪質さには憤りを感じます。仲介を行った不動産会社は大手の会社ということですが、大手ほど不誠実な対応となる点では、このマンションを分譲したJR九州・福岡商事・若築建設も同様ではないでしょうか?

 福岡商事は福岡銀行と深い関係にあります。JR九州と福岡銀行という市民が必ず接する公共性の高い企業が マンションを販売し利益を上げていながら、いざ 不具合が判明すれば、区分所有者に対して 手のひらを返したように 厚顔無恥な態度に豹変しました。
 久留米市の欠陥マンションの裁判で、私は原告である区分所有者の技術支援をしましたが、被告である鹿島建設の対応も傲慢なものでした。図面に明記された各階30カ所の重要な梁を手抜きで未施工であったにもかかわらず、鹿島建設は「図面通りに施工をしていなくても安全性に問題はない」と開き直っていました。当たり前のことが通用しないのも裁判だということが分かりました。
東京の豊洲市場の設計の偽装について仲卸業者が東京都を相手取り裁判を続けていますが、設計者である日建設計や東京都は東京地裁まで巻き込み、正当化に必死になっています。具体的にいえば、東京地裁は第1回目の審理で、原告側に主張の機会も与えないまま、たった5分で結審させてしまいました(5月判決の予定)。

 JR九州も福岡銀行系列の福岡商事も、鹿島建設や日建設計とやっていることは変わりません。そして、Bさんを騙してマンションを購入させた財閥系大手の不動産会社S社も「同じ穴のムジナ」です。
 先日、私が語ったように、ベルヴィ香椎などの鉄筋コンクリート造のマンションやホテルなどにおいて、重要な検討の一つである柱・梁接合部の検討が省略されていたという事実があります。これは、設計者に責任があることは当然ですが、建築確認の審査を行った行政庁、そしてマンション販売業者にも責任はあります。建築業界全体として区分所有者に対して責任を取るべきだと思い、自分の身にも影響があることを自覚した上で声をあげました。建築関係者全員で考えるべき問題であると思っています。

 仲盛昭二氏が語るように、柱・梁接合部の問題は 建築業界全体で考えるべき問題である。そして、JR九州や福岡銀行系の福岡商事などの大手企業に私たち力をもたない庶民が対抗するためには 力を合わせる必要があるのではないだろうか?


 ベルヴィ香椎六番館では、これほど致命的な問題が発生しているにもかかわらず、無関心な区分所有者も多い。住宅ローンが35年ローンとすれば、あと10年近くもローンの支払いが残っている。泣き寝入りは強者であるJR九州らの思う壺である。


 今後も苦難に直面している区分所有者たちを支える報道を続けていきたい。


【桑野 健介】

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