• 桑野 健介

傾斜マンション問題、ベルヴィ香椎の建替えに立ちはだかる壁


 福岡東区の分譲マンション「ベルヴィ香椎 六番館」(以下、六番館)の施工ミスに関して、販売会社である若築建設(株)・JR九州・福岡商事(株)の3社が「改修」「解体・建替え」「買い取り」の3つの案を示したことを受けて、六番館の管理組合は「一団地認定(※)」に関する調査を開始した。六番館の建替えを見据えた調査と考えられるが、六番館以外の棟の問題を残したまま、建替えが進められていくのか。さらに、六番館以外の棟の安全性・適法性は担保されるのか。構造設計一級建築士の仲盛昭二氏に意見を聞いた。


一団地申請のための調査が開始

 ―マンションの傾斜が問題になっている六番館について、「改修=杭の補修」「建替え」「買い取り」の3つの案が販売会社から提示され、建替えを見据えて、「一団地申請」のための調査が開始されたそうです。


 仲盛 区分所有法の定めにより、団地型集合住宅のうち1棟の建替えを行う場合には、建て替える棟の区分所有者の5分の4以上の決議に加えて、団地全体の区分所有者の4分の3以上の承認決議が必要であることは、前回にお話しました。



 建築基準法第86条に定められている「一団地認定」では、1つの敷地に複数の建物を建設する場合、接道義務や建ぺい率・容積率、日影規制の緩和などが認められます。



 ―六番館の建替えをする場合、他の棟の4分の3以上の承認決議が必要ですが、ベルヴィ香椎の六番館以外の区分所有者は承認するでしょうか。


 仲盛 六番館以外の構造スリットの未施工が、大きな問題となるでしょう。五番館以降に建てられた棟では、 図面や構造計算書に明記された構造スリットが施工されていないことが明らかになっています。構造スリットの未施工という問題を積み残したままで、六番館だけを建て替えることに同意する方は少ないのではないでしょうか。


 「六番館以外の棟については今後、対処する」などといった販売会社側の「空手形」を信じると、期待を裏切られる結果となることは、これまでの20年以上におよぶ販売会社(若築建設・JR九州・福岡商事)の対応を振り返れば明らかです。


 ―六番館を建て替える場合、他の棟が「構造スリットが施工されていない違法状態」のままであれば、「一団地の認定」は成立しますか。


 仲盛 難しい問題だと思います。私は構造技術者のため「一団地認定」については専門外ですが、一般論として、1つの団地のなかに違法建築物が存在している場合には、これを1つの団地として緩和規定を適用することは不適切です。


 たとえば、とくに旧耐震建物の場合などの既存の建物に隣接して増築を行う場合は、既存の建物の安全性を確認するために、耐震診断による安全確認などが義務付けられています。同じ用途に供する複数の建物という点では、同様の考え方になると感じます。


最悪の場合、建替えの建築確認も得られず

 ―六番館建替えの建築確認については確認検査機関も難題を抱えることになりますか。


 仲盛 同一敷地内に違法状態の建物が存在した状態で、建て替える建築物について建築確認済証を交付することは、法的に成立しません。少なくとも、違法状態の建物を適法な状態に是正した後でなければ、一団地内で建て替える棟についての確認済証は交付できません。


 構造スリットの未施工という違法状態を是正するためには、該当する棟において4分の3以上の決議が必要になるため、決議にも時間を要します。最悪の場合、「決議が得られないため是正が実施できず、建替えの建築確認も得られない」という事態も想定されます。


 また、建替えを行う棟以外の構造スリット未施工の棟において是正工事が決議されたとしても、販売会社らが是正工事に合意するかどうかはわかりません。販売会社らの合意を得たとしても、是正工事が完了するまでには多くの時間と困難な問題の解決が必要となるでしょう。以上のことを考慮すると、建替えの建築確認申請を受け付ける確認検査機関はないかもしれません。


仲盛氏の建築士免許に対する誤解

 ―六番館の管理組合が区分所有者に配布した文書において、同・佐々木特別理事は、「仲盛氏が一級建築士免許をもっていない」と書いている件についてはどうですか。


 仲盛 佐々木特別理事は、私が一級建築士免許をもっていないと声高に叫んでいるようですが、登録申請を済ませている事実をご存じないようです。私は、一級建築士の上位の資格である構造設計一級建築士の資格を持ち続けています。


 一級建築士と構造設計一級建築士の関係は、たとえると普通自動車免許と大型自動車免許のような関係で、構造設計一級建築士は、一級建築士として構造設計の業務に5年以上の実務経験を有した後に、考査を経て取得できる資格です。


 大型自動車免許をもっている人は、履歴書に大型自動車免許のみを記入し、普通自動車免許を省略することが多いと考えられます。私も、構造設計一級建築士の資格を持っているため、一級建築士の登録は見合わせていましたが、今回の佐々木特別理事のように誤解をされるケースがあるため、登録を申請しました。


他棟の区分所有者には、敷地内に違法建築物という爆弾

 ―仲盛氏は、佐々木特別理事から昨年末に受けた相談に対して、アドバイスをしたとのことですが、佐々木特別理事は、仲盛さんが一級建築士ではないと思いながら相談をしたことになりますね。佐々木特別理事建築構造に関するアドバイスを受けていながら、後になって「仲盛氏は一級建築士ではない」と非難するのは行動に一貫性がないと感じます。


 仲盛 佐々木特別理事の頭のなかまでは理解できませんが、私は、佐々木特別理事に頼まれなければ、ベルヴィ香椎の問題に関わることはありませんでした。佐々木特別理事から「力を貸してほしい」と頼まれたため、建築構造に関するアドバイスをしたのです。


 マンションの構造的な欠陥を指摘し、対処法までアドバイスをしたにもかかわらず、「マンションの資産価値が下がった」と非難されることは、たとえば、船の航路の水面下に岩が潜んでいることを教えたところ「航路の危険が明らかになり、航路を変えざるを得なくなった」と非難されるようなものです。また、建物の床下に不発弾があることを知らせたら、「余計なことを言って、建物の価値を下げるな」と非難されることと同じともいえます。


 「水面下に隠れた岩」や「床下の不発弾」にたとえられる「マンションの瑕疵」を明らかにしたことにより価値が下がったのではなく、そもそもの瑕疵がマンションの価値を低下させているのです。佐々木特別理事はこの単純な理屈をはき違えており、もともと存在していた瑕疵を明らかにした第三者を非難することは、本当に正しいことでしょうか。


 ―六番館を「建替え」ではなく、販売会社による「買い取り」と決定した場合に考えられることはありますか?


 仲盛 六番館を現状のままで販売会社が買い取った場合、販売会社が是正措置を講じるはずはなく、違法状態が続くと考えています。そうすると、1つの団地のなかに違法・危険なマンションが存在し続けることになり、他の棟の区分所有者にとっては、1つの敷地内に違法建築物という爆弾を抱えることになります。


 六番館の住戸を販売会社側が買い取り、六番館の違法・危険な状態が継続するのであれば、六番館以外の区分所有者に対して1戸あたり500~600万円程度の補償をすべきではないかと考えます。


販売会社側の深慮・遠謀


 ―敷地内に違法建築物という爆弾を抱える状態を、六番館以外の区分所有者は受け入れることはできないのではないでしょうか。


 仲盛 この状態を解消するためには、行政庁である福岡市に是正命令を発するよう促すという方法があります。しかし、是正命令を受けるのは所有者(区分所有者であり管理組合)であり、所有者は販売会社に是正措置を求めることになります。


 ここで障壁となるのが マンション引き渡し後20年という除斥期間(時効のようなもの)です。民法上、除斥期間を過ぎていれば、瑕疵担保責任を追及されません。このマンションは引き渡しから25年が経過しているため、販売会社は当然、除斥期間を過ぎていることを主張するでしょう。


 六番館の特別理事らが、マンションの引き渡しから20年という期間内に紛争を解決できずに、無為な時間ばかりを費やしたことが、ここにも影を落としています。販売会社との交渉を続けてきたものの、 除斥期間を過ぎる前に解決できなかったことは、六番館の特別理事らのミスであったといえます。そのため、除斥期間を過ぎて販売会社側が示した案に飛び付いたのですが、そこには販売会社側の深慮遠謀が潜んでいました。


構造スリット工事完了まで、建替えに合意すべきではない

 ―販売会社側の深慮遠謀とは、どういうことでしょうか。


 仲盛 六番館の建替えのためには、区分所有法の定めにより、建て替える棟(六番館)の区分所有者の5分の4以上の決議に加えて、団地全体の区分所有者の4分の3以上の承認決議が必要となります。


 六番館以外の棟において判明している構造スリットの未施工を解決しないまま、六番館以外の区分所有者の承認決議(4分の3以上)が得られるとは考えられません。もし、私が六番館以外の区分所有者の立場であれば、構造スリットの是正工事が完了するまで六番館の建替えに合意しません。


 たとえ「六番館の建替え決議と承認決議の後、他の棟も対応する」と販売会社側が約束したとしても、信用できないことはこれまでの経緯から容易に想像できます。販売会社の若築建設・JR九州・福岡商事(=福岡銀行)はいずれも海千山千の企業です。団地全体の承認決議のハードルの高さをわかったうえで、除斥期間の超過という安全地帯に身を置き、最終的に自分たちの損失を最小限にする方向に導けると自信をもっているはずです。


 ―仲盛氏が、ベルヴィ香椎の問題点を指摘され続ける理由は、何でしょうか。


 仲盛 佐々木特別理事らは、区分所有者向けの文書のなかで、私に関する誹謗中傷を続けていますが、ベルヴィ香椎の問題点を指摘することは私には何の利益もありません。


 六番館のみの問題として終わらせるのではなく、ほかの棟の区分所有者も当事者意識をもって、ベルヴィ香椎全体の資産価値の回復と適法な状態への是正を考えるべきです。「ベルヴィ香椎全体の区分所有者が選択を誤らないように」と願っているだけです。

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